O Fundo de Investimento Imobiliário (FII) Cartesia Recebíveis Imobiliários (CACR11), conhecido por seu elevado dividend yield, enfrenta uma crise sem precedentes. Desde o final de abril, o fundo sofreu uma desvalorização de quase 60%, representando uma perda de R$ 230 milhões em valor de mercado. A situação se agravou com a suspensão da distribuição de dividendos, deixando mais de 26,5 mil cotistas em alerta.
O Calote no CRI Helvetia e a Inadimplência Histórica
A principal causa apontada pela gestora Cartesia Capital para a crise é a inadimplência do Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) Helvetia, que possui um saldo devedor de R$ 58,9 milhões. A operação, ligada ao empreendimento de alto padrão Helvetia Le Jardin, em Indaiatuba (SP), já apresentava sinais de estresse desde julho de 2023. Documentos obtidos pela reportagem revelam uma série de descumprimentos contratuais, incluindo a falta de demonstrações financeiras auditadas da devedora, Helvetia 5 Administradora de Imóveis, e o descumprimento da curva de vendas e do fluxo de caixa do projeto. Em outubro de 2023, R$ 1 milhão foi transferido do fundo de obras para o fundo de reserva para cobrir o pagamento de juros dos CRIs, devido à “inexistência de fluxo de recebimentos”.
Obras Paralisadas e Falta de Transparência
As obras do empreendimento Helvetia Le Jardin foram interrompidas em setembro do ano passado, conforme apurado por fontes próximas à operação. A paralisação ocorreu devido à falta de pagamentos à construtora SteelCorp. O projeto completo previa a construção de 48 casas, mas apenas 12 foram concluídas. A gestora Cartesia Capital não informou os cotistas sobre essas dificuldades e a suspensão das obras, mantendo o CRI Helvetia em relatórios gerenciais como uma operação em acompanhamento.
Negociações Frustradas com Investidor Institucional
A expectativa de uma solução para o impasse girava em torno da venda massificada das unidades do Helvetia Le Jardin a um investidor institucional. Relatórios gerenciais da Cartesia indicavam negociações com o Nest Eagle FII, gerido pela Nest Asset. No entanto, essas tratativas não se concretizaram. A venda estava condicionada a fatores como a captação de recursos pelo Nest Eagle, que enfrentou questionamentos de órgãos de controle e obteve uma captação significativamente inferior à esperada em sua segunda oferta. A gestora Cartesia Capital só comunicou o fim dessas negociações em abril, justificando a suspensão dos proventos pela “frustração prolongada das entradas de caixa”.
Tentativa de Acordo com a Construtora
Com o fracasso da venda para o investidor institucional, a própria construtora SteelCorp chegou a negociar a compra do empreendimento para mitigar seus prejuízos. As negociações, que duraram cerca de dois meses, foram encerradas há aproximadamente 40 dias devido à falta de acordo entre a SteelCorp e a Cartesia sobre o desconto da dívida. Assim como nas negociações com o Nest Eagle, a existência dessas tratativas com a SteelCorp também não foi comunicada aos cotistas do CACR11.
Fonte: neofeed.com.br
