Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) alcançaram um marco histórico em 2025, registrando R$ 79,18 bilhões em emissões, um crescimento expressivo de 77% em relação ao ano anterior. Este recorde foi impulsionado significativamente por uma estratégia de “engenharia financeira” que priorizou a troca de cotas em detrimento da captação de novos recursos. Segundo um levantamento exclusivo do Clube FII a pedido do NeoFeed, apenas 36,7% das emissões representaram entrada de dinheiro novo, enquanto quase 60% das operações utilizaram cotas como moeda de troca.
O Cenário de Mercado e a Ascensão da Troca de Cotas
O contexto de mercado em 2025 foi marcado pela escassez de liquidez e taxas de juros elevadas, fatores que desestimularam investidores a alocar capital em ativos de risco. Diante desse cenário, gestores de FIIs encontraram na troca de cotas uma solução eficaz para adquirir ativos imobiliários e portfólios. Essa modalidade, embora não seja nova, ganhou escala e se consolidou como um modelo de transação preferencial.
Gigantes do Mercado Adotam a Estratégia
Grandes players do setor, como a TRX e o Pátria, foram pioneiros e exemplos notórios na utilização da troca de cotas. A TRX, por exemplo, realizou uma emissão de R$ 3 bilhões para o TRXF11, sendo quase R$ 2 bilhões provenientes da subscrição e troca de cotas. Vinícius Araújo, diretor de relações com investidores da TRX, destaca que a impossibilidade de levantar o valor necessário no mercado levou à opção pela troca de cotas em negociações com famílias detentoras de grandes portfólios imobiliários.
Da mesma forma, o Pátria Investimentos concretizou uma transação de R$ 1,4 bilhão utilizando cotas do HGRU 11. Rodrigo Abbud, sócio e head de real estate do Pátria, ressalta que os vendedores passaram a enxergar essa modalidade como uma opção viável e escalável.
Consolidação Setorial e Novos Horizontes
A troca de cotas também fomentou a consolidação do setor. Fundos como o GGRC11 da Zagros expandiram significativamente sua gestão, absorvendo portfólios e outros fundos imobiliários. Pedro van den Berg, CEO da Zagros Capital, afirma que a empresa se posicionou para identificar oportunidades onde outros viam problemas, sendo um dos primeiros a absorver ativos dessa forma.
Setores como o de energia limpa também foram impactados. O Snel11, da Suno Asset, dobrou de tamanho através da aquisição de ativos por cotas, aproveitando a saída de investidores estrangeiros do mercado. Vitor Duarte, CIO da Suno Asset, explica que a estratégia mudou de incorporar para comprar pronto, com preços mais atrativos.
Vantagens, Desvantagens e Perspectivas Futuras
Apesar das vantagens, como diversificação e planejamento sucessório para vendedores, a troca de cotas apresenta desvantagens. A principal delas é a renúncia à liquidez imediata, já que o valor do investimento passa a depender da percepção do mercado e da oscilação das cotas. Para as gestoras, a venda massiva de cotas por parte dos vendedores pode pressionar o preço no mercado, gerando preocupações para os cotistas atuais. Para mitigar esse risco, as gestoras têm adotado cláusulas contratuais que limitam a venda de cotas em um período determinado após a transação.
Com a expectativa de queda nas taxas de juros, a tendência é que a troca de cotas continue sendo uma ferramenta relevante, possivelmente em um modelo misto com captação em dinheiro, especialmente para transações de grande porte. Mudanças tributárias, como a nova tributação de dividendos, também reforçam a atratividade dos FIIs, incentivando proprietários de ativos a se tornarem cotistas e consolidando a troca de cotas como um modelo de transação que veio para ficar no mercado imobiliário.
Fonte: neofeed.com.br
